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家のコト 2016.12.10

そろそろ家を買う?不動産屋さんに行く前に……『こっそり知っておきたい不動産のアレコレ』第1回 

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結婚や出産、子育て・・・・・・さまざまなライフイベントがありますが、その中でライフの基本である「住」は大切ですよね。どこで、どんな家に住もうかと、頭を悩ませる方も多いのではないでしょうか。
いざ、気になる物件を見つけて、不動産屋さんに問い合わせよう・・・・・・と思っても、「予備知識もないのにいきなり行って、重大な判断ミスをしてしまったらどうしよう!」と、躊躇してしまうこともしばしば。

今回は川崎市の溝の口にある不動産会社、株式会社エヌアセットに直撃インタビュー。
第1回目は、家を購入するときに知っておきたい基礎知識や、意外とみんなに知られていない不動産業界の常識について、こっそり伺いました!
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▲エヌアセット店内

物件はいろいろあるけれど……新築と中古、どっちがいいの?

——そろそろ家の購入を考えなきゃと思いつつ、不動産ってなんだか難しそうなイメージがあって、なかなか具体的に考えられなくて。新築にするか中古にするか、マンションにするか戸建てにするか、エリアは、価格は、住宅ローンは……あー決めなきゃいけないことが多すぎる!

まあまあ落ち着いて。新築がいいか中古がいいか、というあたりからお悩みなんですよね。まずは新築の定義についてお話ししましょうか。新築ってどんな物件のことを指すと思いますか?

—えーと、新しい物件ですよね。まだ誰も使ってないまっさらな状態の……

そうですね。新築は完成してから1年未満の未入居の物件を指します。逆にいえば、築1年経ってしまった物件、あるいは1年未満でもどなたかが入居していた物件は中古物件になるんです。

——えーっ、そうなんですか!それって実際はほぼ新品ですよね。

そうですね。でも、マンションにしろ戸建てにしろ、一般的には建物というのは最初がもっとも資産価値が高くて、一日経過しただけでも価値はどんどん下がっていくものなんです。とくにマンションは購入価格の中で建物の占める部分が大きいですから、いったん中古物件になってしまうと築後1年でも新築当初より値が下がりやすいんですよ。

——じゃあ中古で買った方がお得ということですか?必ずしもそうとは言えません。エリアや間取り、金額など自分の条件にぴったりの新築物件が見つかったなら、それは新築で買ってしまった方がご本人にとってはお得でしょう。同じような物件が築浅の中古として出てくるとは限りませんからね。でも、物件を選ぶ時に、新築にこだわらずに築浅の中古物件も探してみると、意外な掘り出し物件が見つかる可能性もあるということなんです。

——なるほどー。戸建ての場合でも中古物件の方が安いんですか?

戸建ての場合は販売価格の中で土地の価格の占める割合が高いので、地価の変動も影響します。マンションと同様、建物の資産価値は時間の経過とともに下落しますが、地価が上昇すれば、全体の資産価値は購入時と変わらなかったり、場合によっては上がることもありますからね。とはいえ、今は急激な地価の高騰が起きる時代ではないので、おおむね中古物件の方が安いと言えるでしょう。
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マンションと戸建て、メリット・デメリットを教えて!

——マンションにするか戸建てにするかも悩みどころなんですよね……

管理のしやすさで人気のマンションですが、気をつけていただきたいのが、マンションにかかるランニングコストです。たとえば同じエリアに4000万円のマンション物件と、5000万円の戸建て物件があったとします。どちらがお買い得だと感じますか?

——それはもちろん、4000万円のマンションですよね。

確かに購入時は1000万円安いのですが、マンションには購入代金とは別に、月々の管理費や修繕積立金などの出費があります。また車を所有でマンション内の駐車場を借りる場合、利便性があるので周辺の月極駐車場より割高に設定されていることが多いんですよ。

——そうか、マンションの購入代金だけじゃなくて、維持管理のために毎月払わないといけないお金もあるんですね。

いっぽう戸建ては管理費などの徴収もありませんし、敷地内に車を停められるのなら駐車場も必要ありません。もちろん戸建てでもメンテナンスは必要なので、10数年後の水漏れや外壁工事などを想定して月に1万円程度の貯金をしておいた方がいいとは思います。例えば川崎市の高津区など同じエリアで条件の似た物件をマンションと戸建てで比較した場合、マンションでは戸建てより月3万円程度は多めにかかると見ておいた方がいいですね。

——月3万円ですか……住宅ローンもあるし、子どもの習い事にかかる費用なども考えると家計に影響する金額ですね。

そうやって月々にかかるランニングコストを含めて考慮すると、全体のコストとしては4000万円のマンション物件と5000万円の戸建て物件がほぼ同じと考えてもらっていいと思います。

——物件探しの時はどうしても住宅ローンにかかるお金だけを考えてしまいがちですが、住み始めてからのことも考えないといけないんですね……

でも、たとえば駅近のマンションなら、転勤などで一時的に家を離れることがあっても借り手がつきやすいという利点もあります。戸建てだと借り手がなかなか見つからないこともあり、家を人に貸す可能性の高い転勤族の方にはマンションをお勧めすることが多いですね。また、駅から近いことにこだわる方は、マンションの方が物件を見つけやすいと思います。駅前は中高層マンションを建てられる区域になっていることが多いので、それだけ物件が多いんです。いっぽう戸建ての場合は建物の高さが規制されている区域にあることが多いので、駅から少し離れる傾向がありますね。マンション、戸建てどちらも一長一短なので、自分のライフプランや家族の状況、経済状態を考慮しながら比較検討することが大事ですね。
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どこで暮らす?エリア選びのポイントは

——なるほど。自分のライフプランか……子育て中の仕事や子どもの教育も考えなきゃいけないし……そうそう、どこに住むかも重要なポイントですよね。どこかオススメの場所ってあります?

オススメの場所ですか……お客様からいただく質問の中で、実はお答えするのに悩んでしまうのがそこなんです(笑)。どこが「オススメの場所」なのかは人によって千差万別ですからね。下町の雰囲気が好きな人、できるだけ職住接近で住みたい人、郊外でのんびり暮らしたい人……

——でもあちこち目移りして、決められないんですよね。どうやってエリアの候補を絞り込んだらいいんでしょうか?

「迷ってしまってエリアが決められない」という方には、最優先事項を3つだけお伺いしているんです。一番大事なのが住宅ローンや管理費を含めて「月々いくらまで払えるのか」ということ。あとの2つは自分のこだわりたいところですね。利便性であったりお子さんの学区であったり……。そうした条件を提示していただければ、こちらもご希望に沿うようなエリアを紹介しやすくなります。

また家を購入するということは、長い年数をその場所で暮らすことが前提ですから、長期的な見通しも必要です。「ここに何年間住むのか?」を考え、そこから逆算していけば、通勤、子どもの入学や通塾、転勤の可能性、親の介護など、暮らしている間に起こりうるライフイベントが想定できると思います。そういった状況の変化を想像することで、エリアも絞り込みやすくなるのではないでしょうか。

——なるほど。エリアを絞り込むには、月々の支払いに無理がない金額を決めておくこと、自分や家族にとってどんな暮らしが望ましいのかを考えることがポイントになりそうですね。
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基本的なお話はこれくらいにして、次回は購入の決めどきやインターネットでの物件探しのコツについてお話ししましょうか。

——ネットでの物件探しのコツ!業界人ならではの裏技とかあるんでしょうか……楽しみですね。よろしくお願いします!

第2回 【ライフプランに合わせた物件選びとネットでの物件探しのコツ】
第3回 【信頼できる不動産会社の見極め方と家を購入する際に気をつけたいチェックポイント】(予定)
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