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家のコト 2016.12.23

そろそろ家を買う?不動産屋さんに行く前に……『こっそり知っておきたい不動産のアレコレ』第2回

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結婚や出産、子育て・・・・・・さまざまなライフイベントがありますが、その中でライフの基本である「住」は大切ですよね。
どこで、どんな家に住もうかと、頭を悩ませる方も多いのではないでしょうか。
いざ、気になる物件を見つけて、不動産屋さんに問い合わせよう・・・・・・と思っても、「予備知識もないのにいきなり行って、重大な判断ミスをしてしまったらどうしよう!」と、躊躇してしまうこともしばしば。

川崎市の溝の口にある不動産会社、株式会社エヌアセット直撃インタビューの第2回目は、ライフプランに合わせた物件選びとネットでの物件探しのコツ。不動産業界の常識を逆手にとって、お得な物件を見つけるコツを教えていただきました。
<前回の連載記事はこちら>
第1回 そろそろ家を買う?不動産屋さんに行く前に……『こっそり知っておきたい不動産のアレコレ』
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家の購入はどのタイミングで考えるべき?

——折り込みチラシやネットの物件情報を眺めることはあるんですが、具体的に家の購入について考え始めると、迷うことが多すぎて「まだ早いかな」って思っちゃうんですよね。これって「家の購入を考えるのはまだ早い」ってことでしょうか?子どもの数とか自分のキャリアとか、ある程度決まってから考え始めるべき?

まずは、家族の将来も含めたライフプランをできるだけ早く立てることをおすすめします。結婚したらすぐに考え始めた方がいいでしょう。もちろん計画通りに進むわけではありませんが、曖昧なままで物件探しをスタートさせてしまうと、失敗することが多いんです。出産の予定、子どもの数、転勤の可能性、親の介護など……人生は想定内のことばかりではありませんが、ある程度見通しを立てておけば、逆に想定外のことが起きた場合でも対処しやすいんです。

——なるほど。不動産会社の方って、物件を紹介する時にお客さんのライフプランまで考慮されるものなんですか?

もちろん人生のプランまで伺わなくても、「この物件が欲しい」というご要望にお応えして仲介を行うことはできます。でも、計画的にライフプランを立てているお客様の方が、よりニーズに合った物件を紹介しやすいんです。
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条件に合った物件を紹介してもらうには?

——なるほど。ライフプランや将来の予定をお話ししておくことで、いいと思った物件の思わぬリスクを教えてもらったり、より条件に合う物件に出会う可能性も増えるんですね。不動産会社の方にお話ししておくといい情報には、どんなものがありますか?

まずはお子さんの数や年齢ですね。評判のいい学区に住みたいというお客様は非常に多いので、お子さんの情報は必要です。あとは、転勤の可能性。前回もお話ししましたが、転勤して家を離れる場合に戸建てを人に貸すのはなかなか難しいので、転勤族の方には駅近のマンションをお勧めするケースが多いですね。

それから、お客様の懐事情です。固定資産税、マンションの場合は管理費・修繕積立金・駐車場料金等を含めて月々いくらまで支払いが可能かということ。生命保険や教育ローン、クレジットカードの所有など、住宅ローンの審査にあたって必要な情報もあります。そうそう、住宅ローンといえば、支払いをする方が近々転職予定の場合は、注意が必要です。

——えっ、転職予定と住宅ローンは関係があるんですか?

金融機関としては住宅ローンの返済が滞ってしまうのが一番困ります。ですので、転職後3 年以上は同じ会社に勤務していないとローン審査は厳しくなりますね。たとえば上場企業に10年以上お勤めなど安定した仕事に就いている方は、金融機関も信頼しますので、金利が低くなるなど借り入れ条件がよくなることもあるんです。

——たとえばキャリアアップで収入が上がるような転職でもマイナスになるんですか?

実はそうなんです。仮に上場企業に10年お勤めで年収700万円のAさんが、キャリアアップでベンチャー企業に転職して年収1500万円になったとします。それでも金融機関は、10年勤務したという安定性の方を評価しますので、転職したばかりのAさんへの住宅ローン審査は厳しくなってしまうんですよ。

——へえー、そういうものなんですね。じゃあ家を購入する時期の転職は、住宅ローンのことも考慮しないといけないですね。

あとは親の介護ですね。ご両親がどこに住んでいるのか、将来的に同居の必要があるのかといったことも、お知らせいただけるとより良い物件を探しやすくなります。たとえば高速道路で行く距離に実家があるということなら、利用するインターの近くの物件を選ぶとか。同居するのなら、介護サービスの送迎車や救急車が通ることのできる十分な幅の道路が前面にある物件を選びたいですね。
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家の買い換えが必要になった時にはどうすればいい?

——なるほど。でも、子どもが大きくなって手狭になったり、急に親と同居することになって部屋が足りなくなったり、家族にはいろいろ変化がありますよね。どんな状況でもずっと同じ家に住めるならいいんですけど、買い換えが必要になる場合もあるんじゃないでしょうか。

はい。一番多いのは、マンションを購入した後にお子さんの人数が増えたり成長して家が狭くなり、戸建てに買い換えるというケースです。

——家を買い換えるということは、また新たに住宅ローンを組むということですよね。買い換えの時に気をつけた方がいいことってありますか?

よくあるのが、気に入った物件を見つけて購入を決めたはいいのですが、現在住んでいる物件を売らなければ購入できないので、大あわてで売却してしまうというパターンです。極端な例ですが、1年ぐらいじっくり待てば4000万円で売却できる可能性のあるマンションを、あせって3000万円の値がついた時点で売ってしまう。それで1000万円損してしまうというケースがあるんです。

——1000万円ってかなりの大金ですよね。でも、次の物件を早く購入しなければという気持ちであせってしまうんですね。

そうなんです。とはいえ、売るタイミングって難しいんですよね。本当は現在住んでいる物件を売りに出して、高く売れそうになったところで新しい物件を見つける、という流れが理想なんですが……なかなかそうはうまくいかないというのも実情です。ただ、仮に高値で売却した後で賃貸に移り住み、1年かけて次の物件を探して購入したとします。その間1年分の賃貸料がかかりますが、せいぜい100〜200万円でしょう。1000万円の損をするよりもお得だと思いませんか。

いずれにせよ、買い換えを検討しているなら、物件を見つける前にまずは資金計画を立てることです。また、売却する会社と購入する会社は、基本的には同じ会社にした方がいいでしょう。融資の相談に応じてもらえますし、同じ会社に依頼することで手数料を割り引いてもらえることもあります。
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いよいよ物件探し!ネットでいい物件に出会うコツは?

——なるほどー。家の購入について、具体的にイメージできるようになってきました!じゃあいよいよ物件探しですね。インターネットの住宅情報サイトで、希望の条件を入力して……駅から徒歩10分以内がいいかな。

絞り込み条件の項目を見て下さい。この大手住宅情報サイトでは、「徒歩10分以内」の次が「15分以内」になってますね。「15分以内」の項目にもチェックを入れておくといいですよ。

——えーっ。15分はちょっと遠いですよ。朝に弱いんで、できれば徒歩10分ぐらいで駅に着きたいなあと……。

いえいえ、15分以内の物件の中には、徒歩11分や12分も入っているんです。それに徒歩10分を超えると、価格がもう一段階安くなる事が多いんです。徒歩15分は遠くても、11分なら通える気がしてきませんか?

——そう言われてみれば……10分以上でも11分なら問題ないかも。

ちなみに、気をつけたいのは実際の道のアップダウンです。「駅まで徒歩5分」といった徒歩距離は実際に歩いて測った距離ではなく、地図上の距離80mにつき1分で計算した距離なんです。急な坂道だと、実際の距離と地図上の距離が異なることもあるんですよ。

——そうなんですか!物件情報に書かれている数字には、いろいろな事情が隠れているんですね。

築年数についても、同じような数字のからくりがあります。不動産価格の相場には築5年、10年、15年と区切りがあって、この区切りを境目に値段が下がる傾向にあります。例えば同じスペックの物件で、築4年と5年の物件の価格差と、築5年と6年の価格差を比べると、同じ1年の差ですが築5年から6年の方が差は大きい場合が多いです。

——えーっ、1年しか変わらないのに?

そうなんですよ。逆に考えると、物件を売却するなら築6年で売るより築5年のうちに売った方が良いと思います。数字のマジックといいますか、5年以内、10年以内、といった区切りのいい数字は、何か魅力的に映るんですね。

——なるほど、人間の心理の不思議……それを逆手にとれば、築浅だけどお買い得な物件に出会える可能性もあるというわけですね。物件探しが楽しみになってきました!

気になる物件が見つかったら、さっそく不動産会社に問い合わせてみましょう。次回は信頼できる不動産会社の見極め方や、家を購入する際に気をつけたいチェックポイントをお話しします。

——いよいよ不動産会社へ!ドキドキしますね〜。次回もよろしくお願いします。
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第1回 そろそろ家を買う?不動産屋さんに行く前に……『こっそり知っておきたい不動産のアレコレ』
第3回 【信頼できる不動産会社の見極め方と家を購入する際に気をつけたいチェックポイント】(予定)

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