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家のコト 2017.01.26

『そろそろ家を買う?不動産屋さんに行く前に……こっそり知っておきたい不動産のアレコレ 第3回』


結婚や出産、子育て・・・・・・ライフプランの中で誰もが頭を悩ませるのが、どこで、どんな家に住むかということ。気になる物件を見つけて、不動産屋さんに問い合わせよう・・・・・・と思っても「予備知識もないのにいきなり行って、重大な判断ミスをしてしまったらどうしよう!」と、躊躇してしまう人も多いのでは。

川崎市の溝の口にある不動産会社、株式会社エヌアセット直撃インタビューの第3回目は、信頼できる不動産会社の見極め方と、家を購入する際に気をつけたいチェックポイントをお話しいただきました。不動産業界では常識?でも一般には知られていない物件チェックのポイントは必見です。
<前回の連載記事はこちら>
第1回 そろそろ家を買う?不動産屋さんに行く前に……『こっそり知っておきたい不動産のアレコレ』
第2回 そろそろ家を買う?不動産屋さんに行く前に……『こっそり知っておきたい不動産のアレコレ』

信頼できる不動産会社はどうやって見分けるの?

——いよいよ不動産会社への問い合わせですね!でも不動産会社っていっぱいあって、どんな会社なら安心してお任せできるのか不安もいっぱい……

たしかにマンションや戸建ての購入は非常に高価な買い物ですが、そんなに心配することはありませんよ。まずはネットなどで気になる物件を見つけたら、取り扱っている不動産会社に問い合わせてみて下さい。

——訪問した不動産会社が信頼できる会社かどうか、何か目印になるようなポイントってありますか?

不動産会社の店舗を訪問すると、たいてい壁に「宅地建物取引業免許証番号」が掲げられています。例えば「東京都知事(1)第○○○○○号」と記載している会社が免許番号「1」となります。免許証番号の()は何を表していると思いますか?

——なにか意味のある数字なんですか?

新しく免許を取得した会社は(1)となり、以降、5年が経過するごとに免許が更新され、一つずつ番号が増えていきます。たとえば開業6年目の場合は(2)、11年目の場合は(3)という具合です。長年続けている会社が「いい会社」というわけではないですが、依頼する会社を選ぶ際の一つの目安にしてみてはいかがでしょうか。

——なるほど、カッコの中の数字で会社のイメージをつかむんですね。

たとえば、「昔ながらの不動産会社がいい」という方は免許番号が「4」以上の会社、「あまり歴史が浅いのも心配だけど、古さのない中堅の会社がいいな」という方は「2~3」の会社、「創業したばかりでフレッシュな会社がいい」という方は「1」の会社を選ぶといいかもしれません。もちろん、そのイメージがどの会社にもあてはまるとは限らないんですが……歴史が長くてもフレッシュなイメージの会社はあるでしょうしね。

気をつけたいのは、この番号が不動産業務歴を表さない場合もある点です。たとえば、最初は東京だけに事業所を構えていた会社が神奈川にも事業所を置くことになった場合、2つ以上の都道府県に事業所を設置していることになります。その場合は都道府県知事免許から国土交通大臣免許に変更されるので、今までの数字はなくなり、(1)に戻ってしまいます。歴史はあっても(1)の会社があるということです。

——あくまでひとつの目安ということですね。

イマイチな不動産会社、でも物件は気に入っていて……そんな時は?

——たとえば実際に訪問してみて、物件は希望通りなんだけど不動産会社の雰囲気がイマイチ、とか、担当の方と相性が合わなくて「ちょっとこの人には頼みたくないな」……なんてことも、ありえますよね。でも物件は気になる、そういう場合はどうしたらいいんでしょう?

「担当者を変えて欲しい」と思ってしまうような不動産会社だったら、上司の指導力に問題があると考えて、いっそほかの不動産会社に変えてしまった方がいいですよ。違う不動産会社に行って、希望している物件を依頼すればいいんです。

——えっ、物件情報に掲載されている取り扱い会社以外の会社でも構わないんですか?

大手不動産会社などが自社で建てて販売している新築マンションは、その不動産会社でしか購入できない場合もありますが、 売主様が希望しない限りは、1社のみで独占してしまう事は無いですね。 売主様としても、より多くの方に物件を紹介してもらいたいですからね。 以前は地元の物件をこっそり握っている不動産会社もありましたが、今では物件の独占は厳しく禁止されています。だから、合わないと思ったり信頼できないなと感じたら、不動産会社を変えることをお勧めします。不動産会社を変えたからといって、購入の条件が不利になるなどということもありませんよ。

——そうだったんですね!安心しました。不動産会社の敷居がちょっと低くなりました(笑)。
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物件を実際に見学!気をつけたいチェックポイントは?

——不動産会社に問い合わせて、物件を実際に見せていただくことになった場合、気をつけるべきチェックポイントはありますか?

中古マンションを例にお話ししましょう。まず、マンションのエントランスなどにある掲示板を見てみて下さい。マンション内や付近に不審者がいる場合、掲示板に注意喚起の貼り紙が出ていることがあります。また住民のマナー意識も見ることができますね。たとえば「ベランダからたばこのポイ捨て禁止」「ゴミ捨てルールを徹底しましょう」「騒音に注意」などと書かれていたら……

——ちょっとマナーの悪い住民がいるらしい、ということがわかるんですね。掲示板に書かれている内容は、その物件に住む人たちを知る重要なポイントになるんですね。

それから、修繕積立金や管理費の月額を確認することは当然として、そのマンションの積立金残高も大事なチェックポイントです。

——積立金残高ってなんですか?

購入時からマンション住民が積み立てている、修繕積立金の残高です。マンションが経年劣化した頃に、積み立てたお金を使って大規模修繕をするんです。大規模修繕の実施後に残高が減っている場合は、そこまで気にしなくてもいいのですが、今後大規模な工事が予定されているにも関わらず積立額が少ないとなると、要注意です。工事発生時に住民の負担が発生する可能性が大きいので、住み始めたばかりで多額の負担金を課せられてしまう場合もあるのです。

——それは大変ですね!そのマンションの歴史も知っておく必要があるというわけですね。積立金残高は不動産会社の方に問い合わせれば教えてもらえるんですか?

はい。問い合わせていただければ調べますので、遠慮なくお聞き下さい。購入後に気をつけたいお金としては、固定資産税もありますね。マンションの場合、戸建に比べ固定資産税が安い傾向にあります。その大きな理由として、土地の割合が少ない、という点が考えられます。ところが、傾斜地などに建っているマンションで擁壁部分なども敷地として換算されている場合、土地の面積が大きくなり、固定資産税が同程度のマンションに比べて高額になってしまうケースもあるんです。

——そんなケースもあるんですか!「あそこのマンションの固定資産税が〇〇万円だからここもそれぐらいだろう」なんて自分で思い込まないで、事前にきちんと調べておかないといけないですね。

それから、中古マンションの購入を検討する場合、すでに同マンション内の他の部屋で売買取引が発生しているケースが多いです。所在階、向き、広さの違いなどを考慮して、購入を検討している物件とこれまでの成約事例を比較すれば、その金額が妥当かどうか、明確な判断基準になります。また新築時の販売価格が分かるマンションもあるので、当時の販売価格とも比較すると、よりわかりやすいですね。

中古物件をリフォームして暮らしたい場合は?

——なるほど。いろいろとチェックポイントがありますね。では物件を実際に見るときに気をつけたいポイントはありますか?

築年数のかなり経った中古物件を安く買い、今風の間取りにリフォームして快適に暮らしたいというお客様が多くいらっしゃいます。しかし、古いマンションの場合、構造の都合で理想どおりのリフォームができないケースも多々あるんです。とくに風呂場やキッチンなど水回りの配置は、排水の関係で勾配の取れないマンションですと、自由に配置できない場合があるので注意が必要です。

——中古物件とは思えないおしゃれなリフォーム、雑誌やネットで見て憧れていました。でもいくら素敵な間取りを希望しても、構造上不可能であればどうしようもないですもんね……買ってから気づくのでは遅いので、これも事前のしっかりとした調査が必要というわけですね。

そうですね。事前にリフォーム業者にも見てもらうなどして、建物の構造的に希望のリフォームが可能かどうかを確認しておくことをお勧めします。

15253523_1175028215906809_5925373449156172153_n(中古マンションリフォーム後の室内)

住宅ローン、金融機関はどうやって選んだらいい?

——さて、物件の購入を決めたら気になるのは住宅ローンなんですが……住宅ローンを選ぶ際のポイントってなんでしょうか?

今はどこの金融機関も金利や手数料にそれほど大差はありません。ネット銀行は金利が安いといわれますが、手数料が高い場合があるので結果的にはそれほど変わらないように思います。そんなわけで、「この金融機関がいい」というのも特にないんですが……一番お勧めできるのは、ご自身がふだん使い慣れている金融機関です。給料の振り込みなどに利用している金融機関だと、信用度もアップしていいでしょうね。身近にあって、気軽に行けるような金融機関がいちばんいいんじゃないでしょうか。

——長いおつきあいになる金融機関ですもんね。条件がさほど変わらないのであれば、普段から行き慣れている銀行の方が安心感がありそうですね。

ずばり、家を買うのってほんとにオススメ?

——最後に、ずばり聞きますが、今、家を買うのって本当にお勧めですか?今の不動産ってどんな状況なんでしょうか。

不動産って、結局「買いたい物件があった時が買い時」これにつきるんですよ。家族のライフプランを考えて、長く住む家が欲しいと思っているのなら、家を買うことをお勧めしますよ。

——家を購入する時に考えなくてはならないことって、最初はお金とか間取りとかインテリアとか、そのぐらいのことしか頭に浮かんでいませんでした。でも、3回に渡ってお話を伺ってみて、家を購入するにあたって考えるのは、家族のこれからの生き方であったり、自分のキャリア設計だったり、こうありたいと思うライフスタイルだったり……自分の人生をきちんと考えることでもあるんですね。

そうですね。家の購入は自分と家族がどのような人生を送るのか、ライフプランを見つめ直す絶好の機会にもなると思います。充実した人生を送るのにふさわしい家が見つかるといいですね!

——はじめはぼんやりとしていた「家を買う」というイメージが、かなり明確になりました。どうもありがとうございました!
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<前回の連載記事はこちら>
第1回 そろそろ家を買う?不動産屋さんに行く前に……『こっそり知っておきたい不動産のアレコレ』
第2回 そろそろ家を買う?不動産屋さんに行く前に……『こっそり知っておきたい不動産のアレコレ』

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