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お金 2017.03.27

かしこく節税!『「不動産投資」で経費に出来る費用アレコレ①』

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確定申告の時期も終わりましたね。
不動産所得がある場合、必要経費を計上することで節税になる場合があるのをご存知でしょうか?

では、どのような費用が経費として認められるのでしょう。
不動産所得の必要経費を知っておけば、新たに不動産投資を検討されている方も、既に運用されている方も来年の確定申告は怖くありません!

不動産所得と税金の計算式ー「不動産投資」で経費に出来る費用アレコレ①

不動産所得がある場合の税金額は、その一年間の不動産所得に関わる総収入金額から必要な経費を控除して計算します。

●不動産所得の計算方法

「不動産所得の金額=総収入金額—必要経費—青色申告特別控除額」

●不動産所得の税金の計算式

所得税額=(総収入金額—必要経費)×税率—控除額
住民税=(総収入金額—必要経費)×10%+4,000円

つまり、経費が大きければ大きいほど支払う税金の額は減ることになります。
一般的に、不動産所得の経費として挙げられるのは以下の12個。

不動産所得の経費で認められる費用12個ー「不動産投資」で経費に出来る費用アレコレ①

(1) 租税公課
(2) 損害保険料
(3) 減価償却費
(4)修繕費
(5)借入金利息
(6)管理費
(7)交通費
(8)通信費
(9)新聞図書費
(10)接待交際費
(11)消耗品費
(12)その他税理士に依頼した費用

では、それぞれどのような費用なのか見ていきましょう!
今回は、まず(1)~(6)についてご説明します。
記事㈴ー2

(1) 租税公課

●土地・建物に対する固定資産税・都市計画税
●賃貸物件を取得した際に課される登録免許税、不動産取得税
●賃貸による儲けに課される事業税
●その他自動車税、印紙税
・・・等。

(2) 損害保険料

建物が加入している保険も経費として計上可能です。
●火災保険
●地震保険
●賃貸住宅費用補償保険
・・・等。
※一括払いの場合には、当年度分しか必要経費として計上出来ませんので、注意しましょう!
(数年分を一回で支払ったとしても、経費計上できるのは初年度分のみ)

(3) 減価償却費

記事㈴ー3建物の構造や用途によって定められている耐用年数に応じて、建築費を経費として計上可能です。
●減価償却の計算式
「減価償却費の額=取得価格×法定耐用年数に応じた償却率」

(4) 修繕費

通常の維持管理費用、または現状回復費用が修繕費として計上出来ます。
〔具体例〕
●建物の壁、ベランダ等のペンキの塗り替え
●ドア・トイレ・台所・換気扇など、部屋の設備の修理
●畳や障子などの張り替え

※但し、用途変更のための改造にかかった費用や、物理的に付け加えた部分の費用(避難階段の取り付けなど)等は、固定資産の価値を高める「資本的支出」となり、経費として計上することは出来ないので注意しましょう。

(5) 借入金利息

建物の取得にあたって金融機関から融資を受けた場合は、その借入金の利息を経費として計上可能です。
但し、「借入金の返済額の内、元本に相当する部分」「賃貸としての業務が開始する前の利息部分」については計上が出来ないので注意が必要です。

(6) 管理費

建物の管理費として、
●建物の管理をする管理会社へ支払う管理費・修繕積立金
●入居者の募集、管理をしてくれる賃貸管理会社へ支払う管理費
なども必要経費として計上することが出来ます。

計上出来る費用12個の内、前編として6個についてご紹介させていただきました。
残す6個は次回へ続きます。
経費をもれなく計上して、しっかり節税していきたいですね。

文/株式会社グローバル・トラスト
http://gl-trust.com/

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