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お金 2017.05.05

「利回り」の種類を知って『投資物件を考えてみよう』

投資用の不動産物件を検討する指標のひとつに「利回り」があります。
利回りとは、“投資したお金に対して、リターンしたお金の割合”のこと。物件の価格に対して、1年でどれほどの利益(家賃収入−費用)が得られるかを見るためのものです。

「利回り」はどうやって計算されるの? ー『投資物件を考えてみよう』

ひと言で「利回り」と表現される事が多いですが、実は種類があることをご存知ですか?
不動産投資における利回りの種類は、主に以下の3つ。
●表面利回り
●想定利回り
●実質利回り

「表面利回り」はグロス利回りとも言われ、大まかな収益の指標となります。
〔計算式〕
表面利回り=年間収入÷購入価格×100

「想定利回り」は、現状は空室もしくは売主が入居中の物件が、賃貸に出した場合の参考収益指標です。
〔計算式〕
想定利回り=年間収入(想定)÷購入価格×100

相場を元に算出した利回りとなりますので、場合によって実際の数字は想定利回りより低くなる事もある点に注意が必要です。

「実質利回り」はネット利回りや手取り利回りとも言われ、投資した資金額に対して、経費を考慮した上でどのくらいの収益を得られるかを示す指標です。
〔計算式〕
実質利回り=(年間収入−年間支出)÷購入価格×100
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利回りの相場はどのくらいが一般的? ー『投資物件を考えてみよう』

不動産は、築年数によって利回りが変わってきます。
築年数が古いマンション(築年数10年以上)の場合は、マンション自体の価格が安くなり、家賃相場はあまり下がっていないため、表面利回りは「8%」を超えている物件も多く見られます。
一方で、管理費や修繕費などのコストが高くなるため、実質利回りは「5~6%」が多いようです。

築浅のマンションの場合(築年数10年未満)は、マンション自体の価格が高い分を家賃に乗せられるわけではないので、表面利回りは「6~7%」の物件が多いようです。
しかし、築浅のマンションは古いマンションと比較して管理費や修繕費が安く設定されている事が多いので、ランニングコストが抑えられて実質利回りは「4~5%」の物件が多いのが特徴です。
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「利回り」とひと言で言っても種類によって計算方法も異なります。
インターネットやチラシで不動産物件を検討するときは、どの利回りで表示されているかをよく確認してみて下さいね。

文/株式会社グローバル・トラスト
http://gl-trust.com/

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